年底供地潮来临,房企拿地两极分化

2019-12-09
来源:国际金融报

   临近年末,土地市场再次迎来周期性“供地潮”。自11月以来,超百亿级的土拍在杭州、广州、北京、苏州、南京等多个城市频频出现。

  上海易居房地产研究院统计数据显示,11月,40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米,环比增长18.8%,同比增长12.2%;土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%。

  也就是说,这一个月中,平均每3天就有2.2个百亿级土拍出现。这对于部分土地储备并不充裕,或仍打算采取激进扩张策略的房企而言,无疑是一场饕餮盛宴。

  长江证券一位资深分析师向《国际金融报》记者表示,今年中央重点强调,不以房地产作为短期经济刺激手段,因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下,各地方政府财政压力不小。为完成供地计划,年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升,短期内房企可供选择的地块增多。

  不过,土地成交面积和收入大增,并不代表土拍市场升温。

  易居研究院研究员王若辰分析称,一线城市中,仅深圳土地溢价率相对较高,为16%,这与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%,上海和广州均为0%,整体仍处于较严厉的调控状态下。

  近4成房企11月未拿地

  克而瑞数据显示,今年前11月,碧桂园以3143.7亿元的拿地金额高居榜首。拿地金额超1000亿元的房企,除碧桂园外,还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售TOP 100房企前11月共新增货值8.8万亿元,超过同期销售金额的20%。

  不过,由于行业集中度进一步提升,TOP 100房企土储货值的增加也并非所有房企的态度。

  根据克而瑞统计,销售TOP 10房企新增货值集中度接近6成,前30强房企几乎包揽了7成土地。与集中度不断攀升相对应的是,各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑,尤其是下半年,面对融资压力和强调控,房企销售增速进一步放缓,谨慎投资已经成为多数房企的共识。

  在这样的大背景下,百强房企中,超过半数新增土储的楼面价较2017年有所下降,TOP 10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨,而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响,却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。

  此外,值得注意的是,继10月近3成百强房企未拿地后,11月未拿地房企数量进一步增至近4成。不过,未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。

  “中小房企的生存空间不容乐观,市场调整下,这些企业将面临新一轮洗牌,不但规模增长缺乏动力,也很有可能被市场淘汰出局。”一名中型房企高管向《国际金融报》记者表示,中小房企如今的困境主要来源于融资,渠道受限、成本又高,它们很难依靠自有资金进行周转,而大房企就不存在这些问题,雪球越滚越大,所以中小房企、特别是民营企业越来越少地活跃在土拍市场,只能不断谋求转型。

  不过,《国际金融报》记者发现,11月未拿地房企中除了中小房企,也不乏金茂、远洋、首创等五十强房企。这些房企不拿地,除了因为放缓投资节奏,更多的底气源于自身土储充足。

  例如金茂,其前11月销售金额约1100亿元,而前10月新增土储货值就已高达1056亿元,且按照现在的去化速度测算,其总土储足够未来3.9年使用。同样,福晟、首创等房企的总土储去化周期也都在4年以上。

  国企积极补仓

  需要指出的是,在年底供地潮来临之际,除了部分因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外,同样有不少房企仍然活跃在土拍市场,积极补仓。

  一位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称,房企的大格局已经基本稳定,强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间,今年的供地潮就是一个机会。“想要逆势调整布局的房企,在现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期,尤其是合肥、武汉、青岛等热门二线城市都是这些房企争夺的对象”。

  《国际金融报》记者发现,自11月以来,积极补仓的房企中,大部分为大型国企。

  例如12月5日,广州100亿元出让3宗住宅用地,被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中,广钢地块是当天土拍的重头戏,其竞价超1小时举牌45次,最终被保利以26.17亿元拿下,折合楼面价33840元/平方米,溢价率20.21%。而与保利争夺最为凶猛的正是中海地产。

  同日,北京丰台亦有一宗地块出让,但由于去化困难、强调控等原因,北京的土拍市场相较其他热门城市显得尤为冷清。即便该地块开出“不限价”的丰厚条件,最终也仅有首开、保利联合体与金茂两家参与竞价,最终被前者以26亿元底价摘得。

  更有甚者,11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,最终6宗地块均未达到最高限价,其中一幅因无人举牌而流拍,五宗宅地总成交金额为127.51亿元,且竞得者均为央企和国企。

  对比来看,就在5个月之前,深圳也曾同日推出5宗住宅用地,当时参与竞拍的民企和国企共有75家之多。而5个月后,参与竞拍的竟只剩下十余家“国家队”开发商。

  此外,从11月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决,如万科、中海、绿地、华润四家仅11月的拿地金额就都超过100亿元,且拿地销售比均高于0.4,远超行业平均水平。

  有分析人士向《国际金融报》记者分析称,其实民营房企并非全部采取收缩战略,只不过在资金有限的情况下,民企更倾向于招拍挂以外的方式,例如收并购、城市更新等,即便公开竞价,也大都集中在大湾区等少数热门地区。相比之下,国企最大的优势就是融资成本低、渠道广,当然不必“挑食”,而少了部分民企的竞争,对于国企来说也是一个快速扩张的契机。

[责任编辑:郑婵娟]
网友评论
相关新闻
网站地图 918.com博天堂娱乐登入 凯旋门娱乐平台登入 凯旋门在线娱乐登入
申博官方在线注册 申博现金直营网 亚洲申博093063 澳门赌场排名登入
棋牌游戏开发 沙龙365平台官网 博亿娱乐登入 申博彩赢网
博天堂娱乐娱乐航母登入 辉煌娱乐平台怎么样登入 辉煌国际娱乐平台登入 杏彩娱乐平台网页版登入
博天堂娱乐平台登入 澳门辉煌国际网址登入 辉煌国际网址登入 环亚娱乐平台网址登入
3333ib.com S6187.COM 1112937.COM 196psb.com 956SUN.COM
9999ib.com XSB658.COM 575sj.com 132sun.com 958XTD.COM
588cw.com 918jbs.com DC359.COM 888sbsg.com 281tt.com
987jbs.com 687jbs.com 687XTD.COM 989sj.com 132psb.com